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今天有一房產公司財會人員向公司老總咨詢說今年所得稅和增值稅共3200多萬元。公司老總一聽就急眼了，怎么可能會要交這么多的稅？會計說，都怪銷售經理，非得要12月31日交房，要不然的話，不會有那么多的稅款的！
老板說，交3200多萬元的稅款和銷售經理有什么關系呢？你不要對人家有成見！
會計說，不是我對她有成見，如果咱們把交房日期往后推一下，哪怕是延后一天，改為1月1日交房，咱們都不要交這么多稅了！
老板說，怎么了？交房日期這么重要嗎？
會計說，當然重要了，下面我給您解釋一下：
一、增值稅
按照營改增文件的規定，房地產開發企業在商品房的預售階段，應該依照不含增值稅的預收款的3%預繳增值稅，等到交房時，按照實際銷售額確認銷項稅額，減去已取得的進項稅額，再減去預繳的增值稅為應補的增值稅額，因此，咱們企業12月31日交房，意味著納稅義務發生，就應當確認銷項稅額。
咱們企業開發的房子雖然交付了，但是，仍有大量的工程款發票未取得，無法取得進項稅額抵扣。
咱們開發的項目屬于房地產新項目，行業內的大數據測算結果是房地產新項目增值稅稅負率基本上在3%左右，但是，由于咱們企業由于在12月31日交房，缺乏進項抵扣，增值稅稅負達到了7%，遠遠高于平均稅負率。
實際應該繳納的城市維護建設稅、教育費附加和、地方教育費附加是以實際繳納的增值稅為計稅依據的，如果繳納的增值稅多了，那么實際應該繳納的增值稅也會增加。
二、所得稅
所得稅也是一樣，12月31日交房了，咱們就要在本年度確認銷售收入和銷售成本，銷售收入咱們是有了，但是成本發票咱們缺的還多著呢，即使按照國稅發〔2009〕31號文件的規定，不得超過合同金額的10%計提成本，那也是遠遠不夠的，所得稅還是要多交。
如果咱們把交房日期往后拖一天，拖到1月1日，那么確認銷售收入和銷售成本的時間就拖到了下個年度，到時候咱們的工程款發票取得的也差不多了，就根本不要交那么多所得稅了。
老板說，既然交房日期這么重要，你怎么不早點提出呢？
會計感到很委屈，銷售經理定的交房日期，我是后來才知道的啊！
?老板說，交房日期是我和銷售經理一起定的，你不要怪銷售經理，以后再有類似的情況，你也一起參與！咱們這個項目根本掙不了多少錢，現在交3200萬元的稅款太虧了，事已至此，你們財務的想想辦法啊！
會計說，我建議按下述步驟做：
一、首先，暫停開具銷售不動產的發票。
按照增值稅的相關規定，開具發票與交付房產的孰早點為納稅義務發生時間，咱們企業的房子雖然交付了，但是發票未集中開具，這樣的話，咱們可以暫緩開具銷售不動產發票，盡量往后拖，稅務檢查的時候，咱們可以打個擦邊球，增值稅暫時不用交那么多！
這個方案要銷售經理配合，和業主溝通好，要不然的話，業主去投訴咱們不提供發票就麻煩了！
二、然后抓緊時間辦理竣工結算。
馬上讓工程部與總包單位會談，抓緊時間辦理竣工結算，爭取在5月31日前竣工結算完成，取得全額工程款發票，實在不行的話，多付他們一點工程款也是值得的。
三、最后財務上全額計提成本。
據國稅發〔2009〕31號文件第三十二條的規定，因未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足部分可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
咱們公司在5月31日前如果不能取得全額工程款發票，根據這個文件預提的成本最多為合同金額的10%，這樣計提的成本是遠遠不夠的，因此，我覺得應該膽子大一點，全額計提成本，差多少成本就計提多少成本。
老板說，你不按稅法規定計提成本，稅務來查咱們怎么辦？
會計說，可以按照國家稅務總局公告的文件規定，在匯算清繳期限結束以后，稅務機關如果發現企業應當取得而未取得發票，并且告知企業的，企業應當自被告知之日起60日內補開、換開符合規定的發票，所以，如果稅務來查咱們了，咱們只要在60日內取得發票就可以了！
不過這是存在稅收風險的，所以我前面說，要膽子大一點啊！
最后老板說，沒有風險就沒有收益，就按你說的辦吧！
